广州市房地产经纪从业人员现状调查与分析

2007-04-30 10:47   来源: hrcn

                                广州市房地产经纪从业人员现状调查与分析

       为了更好地了解当前广州市房地产经纪从业人员的现状，广州市国土资源和房屋管理局与中山大学岭南学院房地产咨询研究中心对广州市中原、顺驰、合富等18家房地产经纪公司进行了问卷调查。调查结果的具体分析如下。

一、从业人员的年龄结构与学历

(一)年龄构成

       从调查问卷的统计结果(表1)可以看出：广州市房地产经纪业服务人员的主体是年龄在20-29岁之间的年轻人，占整个行业从业人员的80．87％；其次是30-39岁之间的人员，占17．15％；20岁以下和 40岁以上人员各占1％左右(见表1)。

(二)学历

       从调查数据(表2)看，目前广州市房地产经纪行业服务人员中，高中以下学历者占2．67％，高中或中专毕业生占40．12％，获大专以上学历的人员占 57．21％(大专生46．54％，本科生10．18％，硕士及以上0．49％)。但对于从业人员获得学历的途径(夜大、业余大学、自考、正规全日制大专院校)本次调查没有涉及(见表2)。

(三)年龄和学历的关系

       表3显示：20-29岁之间的年轻人，其学历明显高于其他年龄段从业人员的学历水平。同时，从表1、表2、表3我们可以看到，越来越多接受过较好教育的年轻人愿意加入房地产经纪行业，这为房地产经纪行业注入了新鲜血液，对促进房地产经纪行业的良性发展、提高房地产经纪行业的服务水平无疑大有裨益 (见表3)。

二、从业人员的收入状况

(一)月平均收入 

         调查结果显示，广州市房地产经纪业服务人员的整体平均月收入大约为2500元左右。具体如表4所示。

(二)工作年限和收入关系分布

       表5为我们提供了从业人员工作年限与其收入水平之间的关系。我们可以看到，房地产经纪业收入具有梯度性。收入高低与工作经验之间有正相关关系，一般从事房地产经纪业工作越久，月平均收入越高。

(三)学历和收入关系分布

         调查结果显示，收入的分布状况与学历高低有关。随着学历的提高，收入分布也越趋向于较高收入区间。原始数据的具体比较如下(表6)：

1．高中毕业生中，有12．5％的人月均收入低于 1000元，54．2％的人收入在1000—1999元之间， 20．8％的人在2000-2999元之间，4000元以上的占8．3％。

2．大专毕业生中，绝大多数人的月收入处于 1000-3000元之间。其中37．1％的人月收入在 1000-1999元之间，26．9％为2000-2999元之间。

3．本科毕业生中，月收入在2000元以下的仅占 25．7％，2000-2999元的占20．8％，3000-3999元的占23．8％，4000-4999元的占16．8％，5000元以上的占12．9％(见表6)。

三、从业人员的持证状况

(一)学历、是否持证和是否准备考证的关系分布

         调查显示，在对相关问题做出回答的人员中，有 67．9％的房地产经纪从业人员中持有房地产经纪业服务人员资格证书(数据见表7)。

         尚未持证的从业人员对“您是否打算近期参加申请持证的考试”选项做出回答的有377人，其中78．5％的人表示准备近期申请证书(资格证、执业证)。在对申请持证的原因做出回答的人员中，其申请持证的原因主要有两点：即公司要求和希望提升自身在行业中的竞争力，分别占到23．2％和73．2％。未持证人员中另外21．5％的人不打算申请持证考试，这部分人多为大专以上学历人员(数据如表8所示)。

在对不考证的原因进行调查时其原因及所占比例如下所示：

1．觉得没必要。占68％

2．正打算申请，但还没有时间付诸行动。占17％

3．申请过，但没通过考试。占4％

4．其他。占11％

        据广州市相关规定，对申请资格证和执业证的房地产经纪从业人员的学历有一定限制：

        申请房地产经纪服务资格证需具有房地产专业中等以上学历(或者同等专业水平)以及高等院校其他专业专科以上学历，经市房地产主管机关培训、考核合格之后才可发给房地产经纪人员资格证。而申请房地产经纪服务人员执业证时需提交房地产经纪服务人员资格证。

         由前面的分析我们可以看到，申请持证的人员中多于73％的人是出于希望提升自身在行业中竞争力的目的。从表7和表8的统计数据我们可以看到，有证书的从业人员中，高中或中专学历和大专学历的人数基本持平，并无很大区别。本科以上学历持证人员另从表8的数据可以看出，高中或中专学历的从业人员中(只考虑对问题做出回答的人员个数，其他学历人员同)有13．8％的人表示不准备申请资格证书，大专和本科学历的这一比例分别是28．9％和 22．4％。通常情况下，由于大专以上学历人员的竞争力要高于高中或中专学历人员，因此在非必须情况下，其不打算申请资格证或执业证的比例较高。

(二)持证状况和收入之间的相关性

          持证人员比未持证人员是否会有较好的薪金水平?通过对持证状况和收入之间的关系进行实证分析，建立回归方程如下：

SALARY＝2054．731＋728．739×CERTIFICATION

(std．Error) (30．786)

(T．Statistic) (8．978)

注：SALARY：收入(以每个收入段的算数平均数计量，1000元以下和5000元以上分别用1000和5000代表)。

CERTIFCATION：是否持证。“是”值取“1”，“否”值取“0”。

        在5％和1％的置信水平上，回归方程都支持了持证和收入之间无明显线性关系的假设。

        从前面持证和收入、学历和收入、以及工作年限和收入之间的分析我们看出，目前广州的房地产经纪市场在收入方面并没有凸显持有证书的竞争力。但对房地产经纪人员进行培训、要求持证上岗是提高从业人员素质、使从业人员走向职业化和专业化、规范房地产经纪行业和提高行业服务水平的重要措施，从行业的整体利益来说有必要继续贯彻执行。

        另外，参加过房地产经纪服务人员职业资格培训课程的学员中有76．6％的人认为课程较为合理， 6．1％认为不合理，而17．3％的人觉得说不清楚。有部分人表示，目前的培训课程设置得过于理论化，建议加强与实践的联系，增加案例分析等。

四、房地产经纪业的人员流动状况 

         在接受调查的人员中，91．4％的人表示暂时不打算离开房地产经纪业，该行业对他们的吸引力主要在于工作的专业性强、具有挑战性，并且能给他们带来满意的收入。只有8．6％的人考虑转行，转行的原因主要是工作压力太大和收入不理想以及工作缺少技术含量。

(一)收入水平和人员流动关系

        通过调查数据(表9)我们可以看到：各不同收入水平下，选择过一段时间后会离开房地产经纪行业的人员，其数量随着收入的增加，所占比例在不断减少，由1000—1999元的13．1％逐渐降到了5000元以上的2．56％。

(二)学历和人员流动的关系

        从表10我们可以看到，从事房地产经纪行业的不同学历水平的人员，不打算离开房地产行业的人员比例相差不是很大，均在88％以上(硕士及以上学历人员样本较少只有5个，不具代表性)。从事房地产经纪行业的原因中认为“能获得满意收入”的有41．5％，认为“工作具有挑战性”的有63．2％(有些人会认为既能获得满意收入，工作又具有一定的挑战性)。虽然不同学历人员对满意收入数量或工作挑战性的定义不同，但从学历和流动性的分析可以看出，房地产经纪行业从不同角度对不同学历人员均具有一定的吸引力。不同学历水平人员进入房地产经纪行业之后均有较大意愿继续稳定下来，这与这些年房地产经纪行业的快速发展或人们预期的房地产经纪行业具有较好前景是有很大关联的。

(三)持证状况和人员流动的关系

          根据表11的数据显示，具有资格证和执业证的房地产从业人员中只有7．6％的人有在未来一段时间内离开房地产经纪行业的打算，而未有资格证和执业证的房地产从业人员却有10．5％的人准备过一段时间后离开房地产经纪行业。

         除获得资格证和执业证需要付出一定成本是造成这种差别的原因之一外，获得证书可以提高从业人员的职业化和专业化、提升自身竞争力也有很大关系。从前面分析的离开原因我们可以看到，因为收入不理想选择会离开房地产经纪行业的人员比例占到 31．4％，和其他原因相比居于首位。所以从从业人员自身比较关注的收入方面来考虑，由于持证对收入水平并没有很大的贡献，所以虽然是否持证是造成相关人员流动差别的原因之一，但其对该差别的贡献并不是很大。

(四)工作年限和人员流动的关系

         随着在房地产经纪行业工作年限的增长，不打算离开这个行业的人员比例在不断增加，如表12所示，这一比例由88．1％逐步上升到98．4％。通常情况下，在一个行业工作时间与所获经验是成正比的，工作时间越久，经验越丰富，掌握的信息越多，也会获得越多的尊重；而且在文章的第二部分我们分析了从业人员的收入情况，工作年限越长所获收入也趋于越高，这也是促使在房地产经纪行业工作多年的人员选择继续留下来的一个原因；此外，微观方面由于房地产商品的差异性，不存在完全相同的两处房地产，加之服务客户对象的不确定性等原因，房地产经纪行业给从业人员不断提出了新的挑战，使得这个行业的从业人员能够经常保持新鲜感，这也在一定程度上促使了从业人员选择继续留下来，而不是选择频繁流动。